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首次在中國(guó)內(nèi)地舉辦的國(guó)際性房地產(chǎn)評(píng)估論壇日前在陜西省西安市舉行。這次論壇由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)聯(lián)合舉辦，由清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、中山大學(xué)及成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)等單位協(xié)辦，主題為"社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)"。
　　 本次論壇圍繞房地產(chǎn)估價(jià)師的社會(huì)責(zé)任、拆遷估價(jià)與社會(huì)穩(wěn)定、抵押估價(jià)與金融風(fēng)險(xiǎn)、損害賠償估價(jià)與社會(huì)正義、課稅估價(jià)與社會(huì)公平以及房地產(chǎn)估價(jià)公司的治理、業(yè)務(wù)拓展等問題展開研討。來自美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、芬蘭、丹麥、白俄羅斯、新加坡等國(guó)家的嘉賓以及來自香港特別行政區(qū)和內(nèi)地房地產(chǎn)、稅務(wù)、司法、金融等部門的代表，清華大學(xué)等高等院校的專家、學(xué)者和房地產(chǎn)估價(jià)師三百余人參加了這次論壇。
一、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)體現(xiàn)其重要的社會(huì)責(zé)任
　　 房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，房地產(chǎn)估價(jià)師廣泛、深入地參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)、化解房屋拆遷引發(fā)的社會(huì)矛盾等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論的客觀合理與否，影響到有關(guān)當(dāng)事人的切身利益，并對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響。不斷提高房地產(chǎn)估價(jià)師的社會(huì)責(zé)任感，提升房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)水平，成為當(dāng)今共同關(guān)注的問題。
　　 國(guó)家建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)宋春華會(huì)長(zhǎng)在《論房地產(chǎn)估價(jià)師的社會(huì)責(zé)任》的主題演講中提出了呼喚社會(huì)責(zé)任、肩負(fù)社會(huì)責(zé)任、履行社會(huì)責(zé)任的問題。他認(rèn)為，呼喚社會(huì)責(zé)任，加強(qiáng)誠(chéng)信房地產(chǎn)責(zé)任，是房地產(chǎn)健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)。
據(jù)悉，從1993年建立房地產(chǎn)估價(jià)資格師以后，從最初的140人發(fā)展到現(xiàn)在的3萬多人，十幾年來中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了巨大變化，在繁榮房地產(chǎn)、防范房地產(chǎn)之間的矛盾等多方面發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)師從事的經(jīng)濟(jì)、見證的工作，是拿著天平度量房地產(chǎn)的質(zhì)量。最核心的工作就是專業(yè)的技能提供客觀、公正的意見，評(píng)估結(jié)果確定抵押貸款額度以及房屋拆遷補(bǔ)償金額重要參考依據(jù)。因此公正性直接影響各個(gè)方面的意義，對(duì)社會(huì)各界產(chǎn)生重要的影響。他認(rèn)為，房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要認(rèn)清自己的責(zé)任，還要履行好自己的社會(huì)責(zé)任，要遵守職業(yè)道德，強(qiáng)化職業(yè)的行為自律，強(qiáng)化以科學(xué)的精神、嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)為社會(huì)提供服務(wù)。
　　 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)趙鑫明副秘書長(zhǎng)、西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院房地產(chǎn)研究所楊東朗教授認(rèn)為，隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展和《物權(quán)法》的即將出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提出了更加嚴(yán)格的要求和更高的標(biāo)準(zhǔn)。
　　 房地產(chǎn)評(píng)估有時(shí)是必須的。所謂必須評(píng)估，是指國(guó)家有法律規(guī)定的，一般說來，涉及到房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變化如轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣及拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r，或者向有關(guān)機(jī)構(gòu)繳納稅費(fèi)時(shí)，都是要評(píng)估的。在辦理過戶，繳納契稅時(shí)，有的交易雙方為了少交契稅，存在不真實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況，這時(shí)，政府部門會(huì)要求評(píng)估出一個(gè)合理的價(jià)格，而且，政府規(guī)定，當(dāng)交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另外，當(dāng)出現(xiàn)房產(chǎn)繼承訴訟或其他房產(chǎn)糾紛時(shí)，法院也要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估以便于對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行仲裁。
　　 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是我國(guó)評(píng)估領(lǐng)域中惟一對(duì)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行行政許可的行業(yè)，這為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障，也充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要地位，體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的重視和肯定。
企業(yè)社會(huì)責(zé)任是指一個(gè)企業(yè)對(duì)自己的股東和股東以外的企業(yè)利益相關(guān)者的責(zé)任。企業(yè)社會(huì)責(zé)任的概念最早由西方發(fā)達(dá)國(guó)家提出，近年來廣為流行，如著名的商業(yè)雜志《財(cái)富》和《福布斯》在企業(yè)排名評(píng)比時(shí)都加上了社會(huì)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，由此可見西方社會(huì)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重視。他們認(rèn)為，從某種意義上講，房地產(chǎn)評(píng)估肩負(fù)著重要的社會(huì)責(zé)任，也是一項(xiàng)體現(xiàn)社會(huì)公正和社會(huì)和諧的工作。這就要求評(píng)估必須以客戶權(quán)益為首要，而且要持平、不能違法。目前司法實(shí)踐中大量房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生了很大的影響，這就要求房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和評(píng)估從業(yè)人員嚴(yán)格依法辦事、恪守職業(yè)道德，以專業(yè)知識(shí)和技能提供良好的中介服務(wù)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正，化解社會(huì)矛盾。
二、拆遷和損害賠償估價(jià)與社會(huì)穩(wěn)定和正義
　　 1990年5月我國(guó)出臺(tái)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，為土地使用權(quán)有償出讓提供了具體的法律依據(jù)，為建立可流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成奠定了基礎(chǔ)。雖然此后國(guó)家和地方出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)，但是在房屋拆遷和房屋損害賠償方面仍然有許多理論問題需要澄清。
　　 北京市估價(jià)師協(xié)會(huì)龔卓琪、北京華天通評(píng)估公司張治超、北京建正合生評(píng)估公司李朝輝主張，城市房屋拆遷的本意是權(quán)利調(diào)整與剝奪。他們認(rèn)為，對(duì)于居住權(quán)的限定和房屋所有權(quán)的確認(rèn)與界定，是"社會(huì)權(quán)利組織專門機(jī)構(gòu)"的特權(quán)或說職能。這種"社會(huì)權(quán)利組織專門機(jī)構(gòu)"是獲得了社會(huì)支配權(quán)與民眾影響力，或說具有管理權(quán)力的政府部門及其授權(quán)的特別機(jī)構(gòu)，憑借特殊的行政裁量權(quán)來行使管理職權(quán)，利用對(duì)資源管理、調(diào)配、計(jì)劃、使用、監(jiān)督的職能角色來影響民眾、支配社會(huì)，根據(jù)國(guó)家或地區(qū)治理法規(guī)、條例把決策具體化，在城市規(guī)劃和地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)需要的旗幟下，甄別轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有土地及其相關(guān)房屋等的存在合理性與權(quán)利的可允許程度。可以說，允許拆遷或列入拆遷計(jì)劃的房屋都是居住權(quán)和所有權(quán)被限定、調(diào)配、注定被否定、需要消失的房屋權(quán)利。
中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院博士后研究人員王學(xué)發(fā)等學(xué)者認(rèn)為，目前城市房屋拆遷過程中存在的主要產(chǎn)權(quán)問題是，被拆遷人的權(quán)利得不到充分的保障，政府部門的權(quán)力得不到有效的監(jiān)督，房屋拆遷得不到合理的補(bǔ)償。他們提出建議，在城市房屋拆遷過程中要依法充分體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的原則，完善監(jiān)督機(jī)制，協(xié)調(diào)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)和公共發(fā)展權(quán)以及城市發(fā)展權(quán)的關(guān)系，進(jìn)一步改革和完善拆遷程序，改革目前的拆遷補(bǔ)償評(píng)估思路。
　　 福建華茂資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司柯復(fù)評(píng)估時(shí)認(rèn)為，由于地方政府在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償和損害賠償中存在著利益關(guān)系，在具體執(zhí)行中有可能壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。他通過分析以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為房地產(chǎn)征收和損害賠償標(biāo)準(zhǔn)存在的問題，對(duì)照三峽工程拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建議在將來的《物權(quán)法》中將"以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為房地產(chǎn)拆遷、征收標(biāo)準(zhǔn)"修改為"給予被拆遷人、被征收人市場(chǎng)上能獲得的并且不低于拆遷、征收前條件、標(biāo)準(zhǔn)的安置或與此相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償"，減少因房地產(chǎn)被拆遷、被征收產(chǎn)生的糾紛，為建設(shè)和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。
　　 三、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的監(jiān)管
四川恒通評(píng)估師事務(wù)所主任崔太平博士通過分析房地產(chǎn)估價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)和涉案價(jià)格評(píng)估的關(guān)系，論證不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在政府征收、金融和資本市場(chǎng)服務(wù)方面的重要作用，認(rèn)為政府加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的監(jiān)管是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。
　　 當(dāng)前存在于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)、土地評(píng)估行業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)等一系列行政許可，或者不屬于行政許可但實(shí)質(zhì)上按照行政許可進(jìn)行管理的各種資格、資質(zhì)，各自的執(zhí)業(yè)范圍不清，相互之間的界限交叉，導(dǎo)致管理混亂，實(shí)際上沒有能夠充分維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，損害了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。這就是目前設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行政許可所面臨的困境。
　　 目前在世界上，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的個(gè)人專業(yè)資格的認(rèn)定，在我國(guó)尚存在區(qū)分為房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師兩個(gè)執(zhí)業(yè)資格。這種情況的出現(xiàn)，主要原因是我們的房地產(chǎn)管理部門的不統(tǒng)一。作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)登記部門分離，不但導(dǎo)致房地產(chǎn)交易的成本增加，增大了交易風(fēng)險(xiǎn)，還催生了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師這兩個(gè)專業(yè)資格，這一人為設(shè)置的不合理的行政許可，不但加大了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的人為分離和混亂，還進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)交易的成本和風(fēng)險(xiǎn)。
　　 他認(rèn)為，《行政許可法》規(guī)定，設(shè)定行政許可，應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)律，有利于發(fā)揮公民、法人或者其它組織的積極性、主動(dòng)性，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)，設(shè)定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師這一行政許可，符合《城市房地產(chǎn)管理法》和《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，有利于社會(huì)資源的合理配置。
　　 他建議，以《行政許可法》的實(shí)施為契機(jī)，推動(dòng)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行政許可的立法步伐，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的政府監(jiān)管方面的有益的經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估政府監(jiān)管體系，明確不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的法律地位，充分發(fā)揮其在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)的自律性管理作用。這是我國(guó)目前加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)監(jiān)管的總體思路。
（引自《法制日?qǐng)?bào)》2005年第4期 由崔太平提供）